近十年来,我国的房地产业迎来了前所未有的的蓬勃发展,作为房地产售后服务的物业管理,也面临着新的机遇和挑战,如何提高小区物业管理水平,构建和谐社区,为业主创造力一个安全舒适、文明、和谐的生活和工作环境,是物业管理人员面临的问题。

　　物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施,绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和养护,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　物业管理存在的问题:1、物业管理企业方面,物业管理服务行业需要一些具有专业知识,经验比较丰富的高素质物业管理人才,但许多物业管理公司服务人员不专业,缺少管理经验,在与业主处理问题沟通不畅,从而引起业主不满,2、业主自身方面,个别业主常有不文明现象,例如随手乱扔垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共通道、以及乱涂、乱画、乱建、乱张贴等现象,当物业企业派相关人员进行沟通时,会遇到业主蛮不讲理的现象,一些业主不缴或小缴物业费,而物业公司总裁也只能用停水停电这种不得已的办法来催缴,而且小区业主的素质参差不齐,业主之间无法达到共识,没有综合一致意见和物业企业进行交涉,使问题搁置得不到解决。3、开发商方面,不少开发商为了追求短期经济利益,建筑用料以次充好,为物业管理企业在后期工作中埋下了隐患,面对开发商遗留下的问题,物业公司又推脱自己没有责任,使问题始终得不到解决。

　　解决这些问题,主要从以下几方面入手:

　　1、物业管理公司要聘请专业化的清洁公司。专业化的清洁公司具有专业化的清洁队伍,他们具有丰富的经验。首先小区的环境卫生管理是一项至关重要的工作,业主希望看到一个干净、整洁的环境,为了保证小区环境清洁卫生,聘请的专业清洁公司要具备承担清洁、垃圾清运业务和“除四害”消杀的资质,为了给监督检查提供标准依据,以及对清洁公司的工作效果有一个客观评价标准,物业管理公司要根据实际情况制度制定一些制度,如《清洁工作规程》、《垃圾清运合同》、《消杀管理规定》等,物业助理每天要监督并检查这些规定的贯彻执行,并且将检查结果登记在《物业部日常清洁评分表》中,每月报物业主管进行分析评估,如累积有15天出现问题,则要发出《整改通知书》,这些基础资料每月送物业部文员存档。

　　2、文明小区的造就,需要物业公司和业主共同努力,如何培养业主卫生的习惯呢？a、物业公司要维护好小区环境卫生,好的环境可以改选人,可以改变人们不文明的卫生习惯。b、制定小区卫生管理规定,作为大家必须遵循的准则,从业主基本素质、基本行为规范抓起,以提高业主的整体卫生意识。c、宣传教育与严格执法相结合,物业公司可采取各种办法,对业主坚持不懈进行宣传教育,对极少数屡教不改可以采取典型曝光或让其清理干净场地的方法,公开其不文明行为。只有当业主养成良好的卫生习惯,才能真正搞好小区的环境卫生。

　　3、小区管理的早期介入。它包括小区设计阶段、施工建设阶段、机电设备安装调试阶段的早期介入,物业公司介入越早,对开发商越有利,许多不尽人意的设计只要稍为改动,就会达到满意的效果,在交付使用时,能给业主提供高水平的服务,避免日后在建筑和管理上的投资追加,减少物业管理的成本支出,还能够监理施工质量,为以后竣工和接管打下基础,便于日后对小区物业的管理。做好小区的物业管理,还要注意绿化管理、道路与车辆管理、安全保卫和消防工作:

　　重视小区的绿化管理。小区绿化管理得好,生机盎然的花草树木给小区增添美感,住户在这样怡然惬意的环境中会身体健康、心情怡悦,它还可以改善空气质量,起到防风、隔音、消音的作用。所以物业管理公司要和小区业主一起养成爱护绿化、讲究文明的社会风尚,才能营造一个园林绿化小区。

　　重视道路与车辆管理工作。随着人们生活水平的提高,车辆逐年增加,由于建设时期过少考虑停车设施以及疏于管理等原因,造成车辆乱停乱放,由车辆带来的车祸也屡见不鲜,给人们的生活带来不便,也给人们的生命财产造成一定的威胁,所以要搞好停车场的建设,无论建在地上或地下,要充分利用现有的地形地势,还可利用楼群之间的空地建立临时停车场,和正式的停车场结合起来,便于车辆的管理。也要建立健全门卫制度、车辆保管规定等制度。

　　重视小区的安全保卫工作。小区安保工作主要是通过运用现代科学技术和管理手段,及早发现防止制止任何危害小区业主生命和财产安全的行为。需建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍,各物业管理企业应根据本公司的实际情况,对安保服务制定完善详尽的规章制度,还要通过对公司岗位的实际操作情况,把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存,这不仅是管理规范的体现,也是日后追溯责任的重要依据。如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。要想保证安保服务工作的需要,必须建立专业化的队伍,只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫知识、消防知识和服务技巧,才能减少工作中的失误,减少安全风险,保障物业安全。同时加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法,能正确地维护好业主和公司利益的同时,也能保护好自己。

　　一个小区就是小社会,构建合谐社会,离不开合谐文明的小区建设。小区物业服务是社区建设的载体和重要组成部分,规范物业企业行为,提高物业服务质量和水平,打造和谐社会,构建人与自然的和谐、人与人的和谐、人与社会的和谐。